Принудительный выкуп доли в квартире через суд.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд шаг на который решаются граждане, когда у них есть воля выкупить долю и денежные средства чтобы обеспечить данный процесс. В данной статье адвокат Москвы Даниленко В.Г. дает исчерпывающие ответы на то как это сделать, сколько это стоит и когда есть в этом смысл. Адвокат является большим практиком в области защиты права собственности и огромный опыт ведения гражданских дел. Адвокат помогает сособственнику (Истцу) выкупить по суду долю в собственности Ответчика (другого собственника).
Прежде чем думать о выкупе доли нужно, во-первых, иметь деньги чтобы выкупить ее рыночную стоимость (а именно положить на депозит суда итоговую сумму), заплатить за экспертизу (от 50 до 150т.р. на все экспертизы) и услуги адвоката (от 100т.р. до 400т.р. в зависимости от того будет ли обжаловане), так же нужно оплатить госпошлину из расчёта (13т.р. на 1млн стоимости).Во-вторых нужно быть готовым к затяжному процессу не менее полугода до 2 лет. Если готовы, то можете начинать, однако нужно понять то что описано ниже, потому как иногда при всем желании выкуп осуществить невозможно.
По мимо положений п.36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», Определения Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О, п.54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании» необходимо учитывать следующее:
- О праве собственности и деталях выкупаемой доли.
А) О собственнике (ответчике). Для того чтобы подумать о выкупе нужно знать кто собственник или какова стадия оформления прав на долю. Собственник может быть указан в выписке из ЕГРН (берется в МФЦ любым гражданином) или в ЕЖД едином жилищном документе. Если собственника в ЕГРН нет т.е. право не оформил или указан собственник, который давно умер это особая проблема.
— Если гражданин не оформили долю в ЕГРН после приватизации в далеких 90х это один вопрос тут собственник может быть, но его право не зарегистрированы после приватизации, сведения о собственниках можно узнать в архиве по приватизации или же ДГИ или в БТИ.
— Если граждан умер, а наследники вступили в наследство, но далее собственность не оформляли это другой вопрос тут можно найти наследников потом в суде (отельным иском об установлении права, например). Узнать открылось ли наследственное дело после собственника можно на сайте нотариата по фио (ну или хотя бы попробовать). Иск будет к наследникам.
-Если гражданин собственник умер и наследников у него нет (наследство не открывалось), то это означает что имущество выморочное и перешло в жилищный фонд города, а это значит, что выкупить долю через суд у города Москвы (или Росимущества) как собственника выморочного имущества в так же можно.
Б) О незначительности доли и ее критериях. Ничтожность доли или ее незначительность понятие субъективные, относительное и требует оценки в каждом конкретном случае. Однако есть основные критерии ничтожности как доли, так и относительно самого Ответчика-собственника:
1. Доля Ответчика менее чем у Истца или менее ½ . Это важно. Доля по площади менее чем любая комната в квартире. Доля в квартире менее по площади чем норма предоставления жилья (норма жилплощади).
2. В квартире/доме ответчик не проживает не платит за содержание, не зарегистрирован. Очень важно, что не проживает, что не платит. менее важно, что зарегистрирован.
3. У ответчика есть на праве собственности иное имущество, в котором он живет.
4. Истец проживает в квартире, а ответчик нет. Истцу объективно нужна доля Ответчика.
6. Стоимость доли невысока.
7. Ответчик не реагировал или отказал в предложении выкупить у него долю согласно экспертной оценки (досудебное предложение было, не было ответа).
8. Ответчик не жаловался в полицию, что его не пускают в квартиру, не требовал выдать ключей, не подавал иск о вселении или нечинение препятствий. Т.е. ответчик бездействовал.
9. Ответчик не пенсионер или инвалид, или ребенок. Суд редко выкупает ничтожную долю у такой категории.
Если гражданин проживает в квартире или платит за нее или доля реально большая для того чтобы выделить в пользование хотя бы одну комнату или у Ответчика нет другого места для жизни, то требования не будут удовлетворены.
Понятие ничтожной/несущественной доли не применяется, если Истец (наследник) проживал с умершим наследодателем в квартире на день его смерти, а ответчик (тоже наследник) не проживал. По праву наследования Истец наследник, который проживал совместно с наследодателем имеет право безоговорочного выкупа наследуемой части квартиры без учета ничтожности или незначительности, или иных критериев. Если Ответчик в квартире не зарегистрирован на день с смерти и не проживал, то выкупить можно в любом случае.
2. Об оценке несущественной доли в квартире.
Обычно стоимость доли оценивается судом как отдельный объект имущества и обычно судебная экспертиза оценивает долю как 60-90% от рыночной стоимости доли квартиры. То есть, если квартира в 55 кв.м. по рынку стоит 20 000 000 рублей, то 1/6 доли вероятно будет оценена как 2 000 000 – 2 800 000 рублей в зависимости от района Москвы и мнения эксперта.
3. Можно ли сначала признать право на незначительную долю, а потом платить ее стоимость?
Нет нужно иметь депозит и гарантию оплаты всей стоимости иначе это будет негарантированным для Ответчика и в иске будет отказано.
4. Может ли дело закончиться миром в суде и стороны сами все решат?
Да может.
5. Какие документы обязательно иметь для выкупа доли?
Нужно иметь выписку из ЕГРН, план квартиры из БТИ, единый жилищный документ, архивные сведения о собственниках, заключение эксперта о рыночной стоимости доли, досудебное предложение собственнику (отправленное по почте с описью, или же как объявление в газете), денежные средства на счету равные стоимости доли, если стороны наследники, то справка от нотариуса, справка с места жительства, сведения о платежах за квартиру, выписка из домовой книги, сведения о имуществе ответчика (например выписки из ЕГРН на другую квартиру/дом).
6. Что лучше отсудить по суду или выкупить долю самим за предложенную стоимость?
Нужно понимать, что суд займет время, адвокатские услуги недешевые, экспертиза недешевая. Гарантий никто не даст даже в очевидном деле, потому как адвокат знает позицию и доказательство только вашей стороны. Поэтому совет адвоката – выкупайте долю без суда если вам называют сумму (хоть в ипотеку)
7.Влияет ли тот факт, что сам Истец (тот кто хочет выкупить) фактическое использование квартиры или оплата за квартиру?
Да влияет.
8. Можно ли вышеуказанное применить к выкупу долей в частном доме?
ДА можно только, тогда уже пойдет вопрос о том, нет ли возможности выдела в натуре доли т.е. раздела дома физически. Нужно заключение что дом и нельзя разделить в натуре и нельзя выделить долю.
9. Какой суд рассматривает дела по выкупу (выплате компенсации) за несущественную долю?
Рассматривает тот суд на территории которого находится помещение.
10. Какой экспертизе больше доверяет суд?
Назначенной судом – судебной экспертизе. Поэтому досудебная экспертиза — это только часть расходов на суд.
11.Можно ли самим вести дело в суде, обязательно нужен юрист/адвокат?
Если у вас есть время ходить в суды, то адвокат может изготовить для вас заявление и правильно оценить ситуацию, вы сами подадите иск и будете поддерживать требования. Стоимость составление иска удалённо по такому делу – от 20 000 рублей.
12. В рекламе мне юридических предлагают 100% гарантию того что я могу выкупить долю принудительно? Вы даете такую гарантию?
Нет давать гарантии — противоречить кодексу профессиональной этики авдоката, более того, предсказать исход подобного дела с большой долей вероятности можно только в классических случаях, что редко. Адвокат не дает гарантию не по каким делам, даже по расторжению брак. К сожалению, в г.Москва существует множество организаций, не имеющих отношения не адвокатуре не к юриспруденции и обещающих всем все за большую плату.
Для деталей сотрудничества звоните адвокату Даниленко В.Г..